Ставка изменилась, проблемы остались

Самые заметные изменения, затрагивающие интересы как представителей делового мира, так и всего населения страны, происходят, как правило, на финансовом рынке. В начале августа этого года Банк России поднял ключевую ставку до 18%, что стало одним из самых высоких значений за последние десять лет. Это непопулярное, хотя и вполне ожидаемое решение не могло не отразиться на рынке кредитной недвижимости. Нынешнюю ситуацию многие оценивают в весьма пессимистичных выражениях: «ипотека стала невозможной», «крах жилищного кредитования», «неподъёмные кредиты». И во многом такая оценка вполне обоснованна. Повышение ключевой ставки не могло не повлиять и на рынок жилья в российских регионах, в том числе и в Республике Саха (Якутия). Об этом — в интервью с советником генерального директора одной из самых известных строительных компаний Якутска, АО «ИФК «РФА-Инвест», Татьяной АНТИПКИНОЙ.

Серьёзный барьер 

— Татьяна Сергеевна, почти два года назад мы с вами уже обсуждали ситуацию на строительном рынке в Республике Саха (Якутия). Какие изменения произошли за это время? 

— Уже тогда, два года назад, ситуация на рынке строительства жилья в Якутске была очень непростой. Дальневосточная ипотека не стала ключом к решению всех проблем. С одной стороны, она дала людям шанс приобрести собственное жильё, а с другой — поставила перед покупателем серьёзный барьер: он мог претендовать на получение всего 6 миллионов рублей. Учитывая высокие цены на жильё, на эти деньги человек мог приобрести лишь однокомнатную квартиру площадью в 37–38 квадратных метров, небольшую, типа хрущёвки. Но ведь на получение ипотеки часто претендуют молодые семьи с детьми, для которых такой метраж явно недостаточен. 

Чтобы изменить эту ситуацию, мы обращались во все возможные инстанции с предложением увеличить ипотеку до 9 миллионов рублей и на республиканском уровне — и в Правительстве Республики Саха (Якутия), и в Государственном Cобрании (Ил Тумэн) — находили поддержку. А вот на федеральном уровне в увеличении финансирования нам отказывали. 

Мы пытались решить проблему самостоятельно, предлагая специалистам проектировать двухкомнатные квартиры меньшей площадью — хотя бы в 46 квадратных метров, чтобы хоть как-то вписаться в параметры дальневосточной ипотеки. А вот новое жильё в построенных ранее домах продавать стало сложнее, ведь оно намного больше прежних площадей — есть и двухкомнатные квартиры по 60 квадратных метров. И теперь такое жильё стоит без движения, не продаётся. 

Возвращаемся к прежней истории 

— Но сегодня ситуация изменилась. Казалось бы, пожелания строителей были учтены, и сумма по ипотеке увеличилась с 6 миллионов до 9 миллионов рублей. Повлияло ли это на рынок жилья в республике? 

— Первоначально российское правительство утверждало, что повышения ставки не будет, а когда чиновники поняли, что сегодня за 6 миллионов рублей квартиру не купишь, подняли сумму до 9 миллионов. Но количество людей, которые могут взять в ипотеку 9 миллионов рублей, не так много. Ведь на повышение ключевой ставки банки отреагировали моментально: тут же подняли ставки кредитования. Это заставило нас перейти к «маленьким метрам», чтобы у желающих купить квартиру была возможность взять ипотеку. Словом, мы возвращаемся к ситуации 2019–2020 годов.

Затраты растут 

— Как вы считаете, долго ли дальневосточная ипотека будет служить некой «палочкой-выручалочкой» для жителей региона? На предприятии очень хороший коллектив, много молодых, поэтому работать интересно. Созданы отличные бытовые условия, есть перспективы развития. Но, пожалуй, главное — осознание того, что сегодня мы готовим основу для будущего, стоим у истоков большой «медной истории». 

— Дальневосточная ипотека пока держится. Как долго это продлится, неизвестно. Всё зависит от того, насколько хватит средств федерального бюджета. 

Конечно, плюсов у льготной ипотеки много, но есть и довольно серьёзный минус. Сразу после её введения застройщики стали резко повышать цены на жильё. Но постепенно ситуация на рынке выровнялась, и в прошлом году, и в этом тенденции на резкое удорожание жилья нет. Застройщики понимают, что рост цен отпугнёт покупателей. Но в то же время себестоимость строительных работ неуклонно растёт: из-за роста стоимости материалов, увеличения цен на энергозатраты, на топливо. Особенно настораживают «космические» цены на железнодорожные перевозки, ведь в смету строительства объекта закладываются 6% транспортных расходов. Но если необходимо перевезти груз на север, то эти расходы увеличиваются до 9, а то и до 11%. В таких случаях в сметный норматив заказчик не вписывается. 

Кроме того, увеличиваются сроки доставки грузов. В последнее время наша железная дорога, можно сказать, находится в ступоре. Все дороги забиты — и участок РЖД, и участок ЖДЯ. Так, контейнер с линолеумом из Санкт-Петербурга мы «тащили» два месяца. А поскольку пропускная способность железной дороги очень низкая, решили переходить на автотранспорт. Проблема в том, что по срокам доставки грузов в республику существуют ограничения, связанные с условиями переправы через Лену. Река мелеет, и движение по ней прекращается, а вода поднимается — нужно успеть использовать это время по максимуму. Поэтому застройщики стараются уложиться в короткие сроки и идут на любые меры, чтобы успеть завезти всё необходимое. Некоторые строители выделяют на завоз материалов основные средства, в результате остаются с убытками и больше участвовать в конкурсах не рискуют. 

Кстати, цены на транспортные услуги подняла не только железная дорога — затраты растут и на услуги автотранспорта, а отсюда и удорожание жилья. С учётом всех расходов прибыль у застройщиков падает. Но они прекрасно понимают, что, если цены на квартиры поднять, рынок продаж встанет. 

— Известно, что одна из самых серьёзных проблем строителей связана с подключением объектов к сетям, снабжающим объекты электроэнергией, водой, теплом, обеспечивающим работу канализации. 

— Да, такая проблема, действительно, существует. К примеру, чтобы подключить к сетям школу на 990 мест, строительство которой обходится в 2,7 миллиарда рублей, необходимо выделить на эти цели 96 миллионов рублей.

Больше всего поражает то, что мы отдаём энергетикам деньги, на которые они строят мощности, а потом нам свои услуги и продают. Они не просто фиксируют понесённые затраты и включают их в тарифы, а ещё и налог на прибыль туда вносят. За всё это платит население, а энергетики зарабатывают бешеные деньги. Причём этот вопрос обсуждается не один год, но ресурсоснабжающие организации «стоят насмерть». К сожалению, в данной ситуации без внесения поправок в законодательство ничего не изменится. Затраты будут расти, а вместе с ними будет увеличиваться и стоимость квадратного метра жилья. 

Есть проблемы

— Проблема нехватки квалифицированных специалистов практически во всех отраслях промышленности давно уже стала притчей во языцех. Насколько известно, дефицит рабочей силы испытывает и Республика Саха (Якутия), в том числе её строительная отрасль. 

— Да, эта проблема для нас очень актуальна. Кадров, действительно, не хватает. Причин дефицита специалистов много: низкие зарплаты, немеханизированный труд… Хотя и оттока кадров у нас нет, потому что и так на наших объектах большинство рабочих — приезжие из Узбекистана, Кыргызстана. Конечно, мы бы предпочли привлекать местных жителей — даже обучали в нашем учебном комбинате местных ребят: отделочников, каменщиков, штукатуров. Подготовили более 20 человек. Из них на практику к нам пришли 10 человек, а постоянно работать на стройке желающих не оказалось. Но дело даже не том, что местных кадров мало. Условия труда достаточно тяжёлые: зимой порой приходится работать под снегом, осенью — под дождём. Работа грязная, в основном ручная, зарплата низкая. Поэтому желающих работать на стройке мало, квалифицированных рабочих ждать неоткуда. Стройка сегодня не то место, куда люди охотно идут работать, особенно молодёжь. 

— А в чём вы видите причину ситуации, сложившейся сегодня на рынке труда в регионе? 

— На мой взгляд, её истоки — в политике, когда за основу был взят лозунг: все выпускники школ должны получить высшее образование. Я считаю такую политику крайне ошибочной, ведь разным людям Бог даёт разные таланты. Кто-то будет петь на сцене, кто-то — работать уборщицей, кто-то — каменщиком, кто-то — прорабом. Не все должны ходить с портфелями. Да, кто-то может получить высшее образование, но нужны и люди, имеющие рабочие специальности. Поэтому очень важно возродить в стране профессиональное образование. 

Кроме того, необходимо мотивировать людей, чтобы они приезжали работать к нам сюда, в северный регион. А главным мотиватором служит, как правило, заработная плата. Раньше зарплата в разных регионах различалась. Так, в районах Крайнего Севера она была намного выше, чем на «Большой земле». Поэтому и дефицита в профессиональных кадрах практически не было. А сейчас, к сожалению, ситуация обратная: в Москве, Петербурге, Екатеринбурге и других регионах специалисты получают больше, чем в Якутии. То есть стимула приезжать сюда сегодня нет. Если мы хотим, чтобы человек приехал к нам, он должен получить здесь то, чего нет там, на «Большой земле». Есть люди, которые готовы сюда ехать. Но сегодняшняя молодёжь продумывает всё на несколько лет вперёд: чтобы там, где они живут, была вся необходимая инфраструктура: и детский сад, и школа, и учреждения здравоохранения, спорта, культуры. Должен быть фактор интересной работы, чтобы специалисты понимали, что у них есть перспектива развития.

Помню, в Якутии был разработан стратегический план, который включал в себя многие объекты: ГЭС, металлургическое предприятие, урановый завод, завод агроудобрений, но ни один из проектов так и не был реализован. А когда нет крупных проектов, то и молодёжи негде учиться. К примеру, во время строительства Вилюйской ГЭС молодые кадры учились у опытных специалистов. Хочется, чтобы и сегодня молодёжь работала на наших объектах и чтобы ей было у кого перенимать богатый опыт.

Сила — в единстве 

— Татьяна Сергеевна, как вы оцениваете перспективу развития строительного комплекса Якутии? 

— Сегодня строители — это мелкие, разобщённые предприятия. Мы в своё время говорили о создании строительного холдинга, чтобы получить возможность участвовать в крупных тендерах. Но с теми инстанциями, куда обращались с этим вопросом, договориться не удалось. В результате мы не можем выиграть ни одного крупного тендера. Что скрывать? Приезжает «дядя с большими деньгами» и строит здесь крупные объекты. Сами же мы реализовать большие проекты не можем. Единственный выход — работать с теми, кто выиграет тендер. Поэтому крупным, чаще всего федеральным, заказчикам достаются промышленные объекты, а нам, мелким компаниям, — объекты социальные: онкоцентр, больница, школа… 

Но, несмотря на такое не совсем справедливое, на мой взгляд, распределение заказов, у «ИФК «РФАИнвест» и сегодня немало работы. Мы строим 16-этажный жилой дом в 145-м квартале (кстати, Якутия — единственный на Дальнем Востоке регион, где применяют квартальный тип застройки) — в этом году, в декабре, должны сдать. И школу на 990 мест, современную, с учётом всех требований — тоже в декабре. В октябре-ноябре должны начать строительство гостиницы, 4 звезды. Начали строить ещё один дом в 145-м квартале — по договору с городом участвуем в программе расселения ветхого аварийного жилья. 

Так что работа на сегодняшний день у нашей компании есть, но надеемся на позитивные изменения и на финансовом рынке страны, и на строительном рынке Якутии.

Подготовила НИНА КРАСИКОВА