Аренда земельных участков и Генплан

При предоставлении земельных участков в аренду для целей недропользования не должны учитываться Генплан и Правила землепользования и застройки территорий

Суды — на стороне недропользователя

Обществу с ограниченной ответственностью «Арбитал+» удалось признать недействительным отказ Управления имущественных отношений Алтайского края в предварительном согласовании предоставления земельного участка для целей недропользования (дело № А03-5673/2022).

Основанием для отказа послужило тот факт, что испрашиваемый земельный участок не был отнесён Генеральным планом городского округа — города Барнаула Алтайского края (далее — Генплан) и Правилами землепользования и застройки территорий (далее — ПЗЗТ) к производственной зоне с видом разрешённого использования (далее — ВРИ) — недропользование.

Согласно Генплану, испрашиваемый земельный участок расположен частично в функциональной зоне отдыха, частично — в иной функциональной зоне.

Суды трёх инстанций встали на сторону недропользователя, учитывая то, что земельные участки для добычи полезных ископаемых предоставляются в аренду в особом порядке и деятельность по добыче полезных ископаемых не может быть ограничена установленными в отношении территории горного отвода функциональных и территориальных зон.

Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 16.01.2023 по делу № А03-5673/2022 сделал следующие выводы:

• действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых (п. 4 ч. 4 ст. 36 ГрК РФ);
• правило о недопустимости образования земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, в настоящем случае не применимо;
• земельные участки для добычи полезных ископаемых предоставляются в аренду в особом порядке (без учёта градостроительного регламента территориальной зоны), а условия использования земельного участка определены лицензий на право пользования недрами;
• предоставление земельного участка, испрашиваемого в целях добычи полезных ископаемых, не может быть поставлено в зависимость от обстоятельств его нахождения в той или иной территориальной зоне, установленной градостроительными регламентами;
• деятельность по добыче полезных ископаемых не может быть ограничена установленными в отношении территории горного отвода функциональных и территориальных зон;
• общество обладает исключительном правом недропользователя, возникшим на основании предоставленной ему лицензии.

Комментарий эксперта:

Для недропользователей исход данного дела является очень актуальным, так как суды указали, что если недропользователю предоставлено право пользования недрами, то для оформления им аренды земельного участка не нужно ждать, пока будут внесены изменения в Генплан и ПЗЗТ в части отнесения их к производственной зоне с ВРИ — недропользование.

То есть, существенно экономится время на процедуру оформления договора аренды.

Правда, суды пришли к неверному выводу о том, что подземные воды — это полезное ископаемое. Всё-таки подземные воды являются природным ресурсом, но никак не полезным ископаемым. Однако на основные выводы судов это никак не влияет.

В деле № А03-7733/2023 суды пошли даже дальше в определении исключительности права недропользователя на предоставление ему в аренду земельного участка (дело в настоящее время рассматривается в кассационной инстанции).

Так, ООО «Экспозиция», владеющее лицензией на разведку и добычу подземных вод, оспорило отказ Администрации города Белокурихи Алтайского края в изменении ВРИ испрашиваемого земельного участка на «недропользование».

При этом сам земельный участок относился к категории «земли населённых пунктов» с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства».

Администрация отказала в изменении ВРИ по следующим основаниям:

• земельный участок не предполагает проведение работ по разведке и добыче полезных ископаемых;
• документы, подтверждающие уточнённые границы горного отвода, не представлены;
• наличие лицензии не предоставляет исключительное право на пользование земельными участками (сначала нужно изменить категорию земельного участка).

Суды первой и апелляционной инстанций в этом споре, сославшись на вышеупомянутое дело № А03-5673/2022, сделали следующие выводы:

• предоставление земельных участков для добычи полезных ископаемых не может быть поставлено в зависимость от обстоятельств его нахождения в той или иной функциональной или территориальной зоне;
• исключительное право пользователя недр возникает на основании лицензии, а не после оформления уточненной горноотводной документации;
• процедура уточнения границ горного отвода не является изменением границ участка недр, не влечёт за собой расширения или уменьшения границ участка недр, а осуществляется с целью обеспечения рационального использования и охраны недр;
• у ООО «Экспозиция» есть не только законное право, но и обязанность по обеспечению выполнения условий, предусмотренных лицензией, по оформлению права пользования земельным участком с целью разведки и добычи подземных вод для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Если руководствоваться выводами судов по этому делу, то для изменения ВРИ земельного участка на «недропользование» не нужно предварительно менять его категорию с «земли населённых пунктов» на «земли промышленности».

Я думаю, такая позиция судов не может быть применена к случаю оформления в аренду земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, так как в ст. 78 ЗК РФ чётко определены цели их использования, и недропользование к такой цели не относится.  

Алексей ВАКУЛЕНКО, кандидат юридических наук, партнёр юридической компании «Шаповалов Петров», эксперт Общества экспертов России по недропользованию